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金帅端起茶杯喝了一口,笑着说道:“看来陶老板也同意我这个说法,你的精华地产之所以能在五年之内赚到一百个亿,我认为最主要的一点就是暴利。”
听到金帅提起暴利两个字,所有的开发商都心中一动,他们知道金帅说的是实话,没有暴利又怎么可能在五年时间里积攒到一百个亿呢?
金帅的脸色变得有些严峻了:“我很清楚开发商的生财之道,比如秀山区名仕花园这个房产项目,总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。你们的第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,仅这一部分至少价值1亿元。”
没等陶老板讲话,金帅又说道:“另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给他们兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。”
陶老板目瞪口呆的看着金帅,眼前这个年轻的市长太令人可怕了,他怎么会对这些情况如此清楚呢?难道金市长原来也干过房地产?
惊讶的不仅是陶老板,还有其他在座的房地产商们,虽然大家都知道房地产业是个暴利行业,但是对他们怎么运作的,却很少有人知道。
“据我所掌握到的情况,你在这个项目上的先期投入只有五百万元,从这个过程就可以看得出来,你是怎么把五百万变成两个亿的,这不是暴利又是什么呢?确切的说,你们是钻了国家政策上的空子。”
稍微停顿了一下,给了大家一个思考的机会,金帅接着说道:“当然,这个责任也不应该由房地产商来承担,之所以形成这种情况,这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”
金帅看了一眼陶老板,又说道:“制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出购房入户,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。”
利用金帅喝茶的机会,陶老板终于找出了一个辩解的理由:“我们房地产业虽然回报率比较高一点,但是我们的投入也很高,风险也非常大。”
金帅放下了茶杯,一字一句的说道:“错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,确切的说你们是在空手套白狼。”
什么叫做能力,金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来,陶松林此刻对金帅佩服得五体投地,好多人都闹不明白的问题,被金帅看得清清楚楚,人家这个留美金融学博士的水平就是高啊。
“下面我们再来看看房地产商是怎么运作的吧,在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是盖房子不要钱的商业模式。具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实又是合法的状态。在这方面还会得到银行方面的大力支持,因为银行也从中获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。”
金帅一针见血的指出了房地产商们在开发房地产时的猫腻,虽然大多数的人看不到这一点,但对于一个金融博士来讲,房地产商们玩的这些猫腻只能算是一个锌俩。
“正是因为这些原因,所以楼房的价格居高不下,一方面是开发商在不断的建筑,另一方面确实老百姓因为房价的急剧上涨而买不起楼,正是因为这种暴利的形成,银行方面为了自己的利益,才把大笔的贷款向房地产市厨行倾斜,所以推动了房地产市场的泡沫越来越大,而实体企业却因为得不到足够的贷款,而大量的破产和倒闭,结果就是造成大批工人失业,这一部分人就更没有能力买房了,形成一种恶性循环,为了打破这种循环,就必须要对房地产市厨行整顿。”
徐梦泽想了一下说道:“金市长,那么为什么以前政府要支持房地产业的发展?”
金帅笑了笑:“俗话说术业有专攻,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我举个例子你就明白了。土地是属于国家的,只能由政府征收,征用以后再卖给房地产商。打个比方说,政府按每亩1.6万元的价格从农民手上把地收过来,再按每亩20万元的价格卖给房地产商,这就形成了一个完整的利益链条。政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看gdp、就业和投资,这些都离不开开发商。政府希望房地产商买的地越来越多,这样财政收入才能够增加,而只有房地产商拿地之后好好盖房,政府才能得到好处。”
金帅在随后的讲话当中,向在座的房地产商们反复阐述了政府对房地产市厨行整顿的必要性,也表明了政府的决心。
“我们的政府是人民的政府,代表的是最广大人民群众的利益,要保证社会和谐的发展和长久稳定,房地产市场就必须要进行调控。现在有人说开发商盖房子是给有钱人盖的,这句话说得没错,房子是有投资属性的,但归根结底还是要拿来住的,既然是用来住的,所以就不能允许有些人去恶炒。”
魏军山想了一下,问道:“市长,那么市政府对房地产市场整顿的最终目的是什么?”
魏军山所提的问题也是所有开发商最关心的问题了,房地产商们纷纷打开了笔记本,做好了记录的准备。
“房价居高不下的原因有两个,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿,但是由于种种原因,我们保障性住房推出好多年了,却没有得到认真的执行。政府应该大量兴建保障房,用来解决普通老百姓的住房问题。由于保障房的所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。目前政府主要应该加强保障房建设,这项政策实施得好,肯定是可以拉低房价的,真正实现居者有其屋的目标。”